La voluminosa documentazione su San Siro consegnata da Milan e Inter al Comune di Milano è un segreto finora ben custodito. A nulla sono valse le due richieste di accesso agli atti presentate dal Comitato coordinamento San Siro, composto da cittadini e professionisti, in rete con 23 comitati della città: i documenti sull’operazione che dovrebbe abbattere il Meazza, la “Scala del calcio”, per far nascere un nuovo stadio e un nuovo distretto terziario, commerciale e del tempo libero, devono restare segreti.

Il comitato di cittadini non è – sostiene l’amministrazione – un soggetto “portatore d’interessi” che abbia titolo per conoscere le trattative in corso tra i privati e il Comune di Milano: “L’ostensione di documenti contenenti informazioni di natura commerciale e industriale, quali gli elementi costitutivi del Piano economico-finanziario e le altre informazioni tecniche del Progetto di fattibilità”, scrivono i funzionari della Direzione urbanistica del Comune, “determinerebbe la compromissione dell’altrettanto rilevante diritto alla riservatezza”.

Quello che si conosce finora è stato fatto filtrare da Milan e Inter nelle scorse settimane. Ora il Fatto è riuscito a leggere la ponderosa documentazione sulla grande “operazione San Siro” e ne presenta i dati salienti ai suoi lettori, nella convinzione che i cittadini abbiano tutti i diritti di sapere che cosa si sta preparando in questo affare da 1,2 miliardi di euro che dovrebbe cambiare la faccia dell’intero quartiere di San Siro e far scomparire uno dei simboli di Milano.

Le due squadre cittadine – controllate entrambe da non trasparentissime proprietà straniere – hanno infatti da tempo proposto l’abbattimento dell’iconico Meazza, per poter far scattare la legge sugli stadi del 2017, che permette a chi costruisce un nuovo impianto di poterci edificare attorno altre volumetrie che possano remunerare l’investimento. Questo è il vero centro dell’affare: il nuovo stadio diventa il pretesto per poter costruire uffici, alberghi, spazi commerciali. Una manna piovuta dal cielo, per squadre che fanno fatica a quadrare i bilanci.

Il cielo è quello in cui è assiso il sindaco Giuseppe Sala, da tempo impegnato in una trattativa molto simile a quella dei suq dove si vendono tappeti: il venditore parte da cifre altissime per arrivare comunque al risultato che vuole portare a casa. Milan e Inter sono partite chiedendo di cementificare l’area con un 180 mila metri quadrati di spazi commerciali, 66 mila di uffici, 15 mila di hotel, 13 mila per intrattenimento, 5 mila di spazio fitness, 4 mila di centro congressi. Indice d’edificabilità 0,70, mentre il Piano di governo del territorio (Pgt) di Milano prevede che sia la metà: 0,35.

Sala ha cercato di prendere tempo. Ha passato il cerino al Consiglio comunale (il cui intervento non è previsto dalla legge sugli stadi) che nell’ottobre 2019 ha approvato a maggioranza l’operazione, mettendoci però 16 paletti, 16 condizioni per renderla meno “pesante”. Poi la giunta Sala nel novembre 2019 ha concesso la dichiarazione di opera d’interesse pubblico, necessaria a far scattare la legge sugli stadi, ma con due condizioni: che non si abbatta il Meazza; e che non si superino gli indici di edificabilità concessi dal Pgt.

Ecco dunque arrivare, nell’ottobre 2020, le nuove proposte di Milan e Inter, contenute in un dossier (quello “segreto”) di sette volumi e tre appendici. Prima novità: del Meazza sopravvive un moncherino, integrato in una nuova edificazione. Viene riconosciuto – si legge nel dossier – “l’iconico valore della struttura, tutelando una significativa parte della medesima (fronte est del secondo anello completo delle rampe elicoidali del progetto Calzolari/Ronca e Torre 11 del progetto di ampliamento di Ragazzi/Hoffer)”.

Seconda novità: l’indice di edificabilità scende a 0,51, comunque sempre più dello 0,35 previsto dal Pgt. Le squadre la spiegano così: “La quota dell’indice di edificabilità eccedente” lo 0,35 è “pari a 0,16”, corrisponde a 46.680 mq e “risulta necessaria al fine di raggiungere l’equilibrio economico finanziario dell’Intervento, alla luce della indispensabile tutela e rifunzionalizzazione di parte dell’odierno manufatto”.

Insomma: per mantenere il moncherino del Meazza, ci dovete dare quasi 47 mila mq in più. Così il cemento resta sempre tanto: dai 165.769 mq della proposta iniziale si passa ai 145 mila dichiarati ora, che in verità, fatti i conti, sono 153 mila: 77 mila mq di spazi commerciali, 47 mila di uffici, 12 mila di albergo, 9 mila di intrattenimento, 4 mila di centro congressi, oltre a 2,7 mila di museo dello sport e 1,3 mila di attività sportive.

“Ma non si è considerata la condizione preliminare”, sostiene Gabriella Bruschi, presidente del Comitato coordinamento San Siro. “Il nuovo stadio proprio non serve. Basterebbe riqualificare il Meazza. La ristrutturazione costerebbe 300 milioni, la metà di quanto costa costruirlo nuovo”. Un progetto di riqualificazione c’è già, realizzato dagli ingegneri Riccardo Aceti e Nicola Magistretti, che lo hanno presentato al sindaco Sala e all’assessore Pierfrancesco Maran nel dicembre 2020. Ma niente: lo stadio nuovo è il grimaldello per costruirci attorno torri e grattacieli. Con un piano finanziario in cui l’investimento totale è di 1,2 miliardi: 652 per lo stadio, 577 per il resto.

I ricavi, a regime, saranno di 151 milioni dallo stadio, 51 milioni dal resto. Con un “rendimento lordo incrementale” del 6,3 per cento, dice il business plan. “Incredibilmente basso per un investimento immobiliare a Milano”, dice l’ingegner Magistretti, che conosce bene il settore per essere stato direttore infrastrutture della Sea (Malpensa-Linate). “Viene il sospetto che siano stati sovrastimati i costi, per mostrare un rendimento inferiore a quello che sarà davvero conseguito”. Potrebbe essere più del doppio, attorno al 16 per cento.

A fronte di questo, il Comune di Milano, che oggi incassa 10 milioni l’anno per affittare il Meazza alle due squadre, ne incasserebbe soltanto 2, dopo aver ceduto per 90 anni tutta l’area in diritto di superficie. “Un incredibile regalo”, commenta l’urbanista Sergio Brenna, “perché non bisogna dimenticare che i terreni dell’operazione non sono delle squadre, ma del Comune, cioè di noi cittadini”.

Che cosa deciderà ora Sala, impegnato nella campagna elettorale per la riconferma? Annuncia uno stop alle trattative. Almeno finché non si capirà di chi è uno dei due giocatori della partita, l’Inter, che potrebbe passare di mano dai cinesi di Suning Holdings a chissà quale fondo d’investimento internazionale.

Gli altri progetti. Tanto cemento mascherato di verde

Milano “città del greenwashing”: così titola il suo intervento sul sito Alfaville Lucia Tozzi, esperta di metropoli e di trasformazioni urbane. È la città dei boschi verticali, delle torri botaniche, dei fiumi verdi, delle biblioteche degli alberi. Una patina green che ricopre operazioni immobiliari previste nei prossimi anni per oltre 3 milioni di metri quadrati di uffici, spazi commerciali, residenze. Nella città a più alto consumo di suolo e inquinamento atmosferico d’Italia. La pandemia ha raffreddato gli entusiasmi, lo smart working ha svuotato gli uffici, la scomparsa di turisti e studenti ha fatto calare gli affitti. Eppure i grandi progetti vanno avanti. Il più mediatico è quello di San Siro, che dovrebbe far sorgere un nuovo quartiere attorno allo stadio che Milan e Inter vorrebbero costruire al posto del glorioso Meazza. Ma sono tante le operazioni avviate, mentre la Regione approva una legge “sblocca-cemento” che regala un bonus volumetrico del 25 per cento ai proprietari che ristrutturano immobili inutilizzati da almeno cinque anni.

Il Pirellino. Dopo il Pirellone, sede della Regione Lombardia, i milanesi stanno cominciando a conoscere il Pirellino, il grattacielo su via Melchiorre Gioia dove erano ospitati alcuni degli uffici del Comune. Ora sarà rimesso a nuovo dall’operatore più cool del momento, Manfredi Catella, con la sua Coima. Chiede però di poter edificare accanto nuove volumetrie e la verde Torre Botanica, progettata da Stefano Boeri, già autore del vicino Bosco Verticale, insieme a Elizabeth Diller. Via Melchiorre Gioia sarà attraversata dal Ponte Serra, presentato come una “green house pronta a ospitare le specie vegetali più varie per offrire un’esperienza immersiva, educativa, interattiva”. A pochi metri, sta crescendo un altro progetto Coima: la Scheggia di Vetro, il grattacielo costruito da Catella al posto della vecchia torre Inps e che diventerà la sede milanese di Intesa Sanpaolo.

Scali ferroviari. L’altra grande trasformazione urbana che cambierà il volto di Milano è quella degli scali ferroviari, sette grandi aree Fs. Le due più importanti, lo Scalo Romana e lo Scalo Farini, hanno indici edificatori di molto superiori allo 0,35 previsto dal Piano di governo del territorio. Sullo Scalo Romana sarà costruito il villaggio olimpico per i Giochi invernali 2026 Milano-Cortina. Protagonista, anche qui, Coima, insieme a Fs.

Il progetto Mind. Sull’area che nel 2015 ospitò Expo (1,1 milioni di metri quadrati) cresceranno nuovi edifici per 510 mila metri quadrati, 40 mila utenti, investimenti per 4 miliardi, 2 pubblici e 2 privati. Soprattutto terziario (200 mila mq), con l’arrivo, per ora solo ipotizzato, di grandi aziende come Novartis, Bayer, Glaxo, Bosch, Abb, Celgene, Ibm. Tutto gestito dall’operatore australiano LendLease insieme alla società pubblica proprietaria delle aree, Arexpo. Per ora, l’unico che ha già aperto i cantieri è l’ospedale Galeazzi. Le calamite per attirare aziende hi tech e big pharma saranno l’Università Statale, le cui facoltà scientifiche saranno trasferite qui dopo aver abbandonato Città Studi, e il centro di ricerca Human Technopole su genoma e big data. Per il parco promesso, che doveva occupare almeno la metà dell’area, resteranno solo le briciole.

Il Trotto. Altri progetti riguardano Bovisa Gasometro, 800 mila mq da riqualificare; Piazza d’Armi, 416 mila mq di aree ex militari; la Città della Salute (Prelios, Intesa Sanpaolo e Bizzi&Partners Development), nel Comune di Sesto San Giovanni, ma senza soluzione di continuità con Milano, 1,4 milioni di metri quadrati su cui si trasferiranno anche il Neurologico Besta e l’Istituto dei Tumori. Ancora da definire la sorte dell’area (di Hines e Axa) dell’ex trotto di San Siro, contigua a quella dello stadio.

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